Chegada e documentos · 5 min de leitura
Como alugar apartamento no Japão sendo estrangeiro: depósito, reikin, fiador e custo de entrada
Resposta curta: para alugar um apartamento no Japão, você paga na entrada vários aluguéis de uma vez: o depósito (shikikin), as luvas (reikin), a taxa da imobiliária, a empresa fiadora e o seguro contra incêndio. Por lei, a imobiliária cobra no máximo um mês de aluguel mais imposto. Estrangeiros conseguem alugar, mas precisam passar pela análise do dono e da empresa fiadora, com o Zairyu Card em mãos.
O que você paga na entrada
| Custo | O que é | Volta no fim? |
|---|---|---|
| Primeiro aluguel | O mês de entrada, às vezes proporcional aos dias | Não |
| Shikikin (敷金), o depósito | Garantia para reparos e aluguel atrasado | Sim, descontados os danos que você causar |
| Reikin (礼金), as luvas | Um "presente" ao dono, costume japonês | Não |
| Taxa da imobiliária (仲介手数料) | Paga à imobiliária que fechou o contrato | Não |
| Empresa fiadora (保証会社) | Faz o papel do fiador | Não |
| Seguro contra incêndio | Exigido em quase todo contrato | Não |
| Troca de fechadura e limpeza | Cobranças comuns na entrada ou na saída | Não |
Quanto custa a taxa da imobiliária?
Pela regra do governo, a imobiliária pode receber no máximo um mês de aluguel mais imposto, somando o que cobra de você e do dono. De você, sozinho, ela só pode cobrar mais que meio mês se você concordar (Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes).
Na prática, muitas imobiliárias pedem o mês inteiro ao inquilino. Leia a cobrança antes de assinar.
O depósito volta?
Volta, descontado só o que você estragou além do uso normal. O guia oficial do governo diz que o desgaste natural e o envelhecimento do imóvel, como a parede amarelada pelo tempo, são custo do dono, porque já estão incluídos no aluguel. O inquilino paga os danos que causou (Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes).
Uma cláusula que passe esse custo para você só vale se estiver escrita de forma clara no contrato e você tiver concordado. A taxa de limpeza na saída é a cláusula mais comum: procure por ela antes de assinar.
Precisa de fiador japonês?
Quase nunca. Hoje, a maioria dos contratos usa uma empresa fiadora (保証会社, hoshō gaisha), que cobra uma taxa na entrada e, muitas vezes, uma renovação. Ela também analisa você antes de aprovar o contrato.
Onde não tem reikin nem taxa de imobiliária
A UR, empresa pública de aluguel, não cobra reikin, taxa de imobiliária nem renovação, e não pede fiador. O site tem guia em português (UR). Confira no site as condições de renda e de documentos para estrangeiros.
O passo a passo para alugar
- Escolha a região pensando na escola ou no trabalho, porque o trem também custa.
- Procure o imóvel nos sites de imóveis ou numa imobiliária que atende estrangeiros.
- Visite o apartamento (内見, naiken), se puder.
- Faça o pedido com o Zairyu Card, o passaporte e um comprovante de renda, de matrícula ou de dinheiro.
- Espere a análise do dono e da empresa fiadora.
- Assine o contrato depois da explicação obrigatória das condições, feita por um corretor habilitado.
- Pague a entrada e receba as chaves.
- Registre o endereço na prefeitura em até 14 dias. Veja o guia do Zairyu Card.
Nos primeiros meses, muita gente fica no dormitório da escola ou numa casa compartilhada (share house), que costumam ter entrada mais barata e contrato mais simples.
Como foi comigo
Na minha aula gratuita do YouTube, eu explico a conta que quase ninguém mostra. Num aluguel de ¥ 50 mil, o primeiro mês e o depósito já somam ¥ 100 mil. Se tiver luvas de um ou dois meses, são mais ¥ 50 mil a ¥ 100 mil. Depois vêm a imobiliária, a empresa fiadora, o seguro, a troca de fechadura e a limpeza. A entrada sai bem mais cara do que o aluguel faz parecer.
Hoje eu pago ¥ 105 mil por mês, num apartamento um pouco maior que um estúdio, e divido com a minha esposa.
Erros comuns
- Olhar só o valor do aluguel. A entrada pode passar de vários aluguéis somados.
- Assinar sem ler as cláusulas de saída. A limpeza e os reparos cobrados na devolução estão no contrato.
- Esquecer a renovação. Em muitos contratos, há taxa de renovação a cada 2 anos e renovação da empresa fiadora.
- Não fotografar o apartamento na entrada. As fotos ajudam a provar o estado do imóvel na hora de reaver o depósito.
- Deixar o registro na prefeitura para depois. O prazo é de 14 dias depois da mudança.
Perguntas frequentes
Estrangeiro consegue alugar apartamento no Japão?
Consegue. Você precisa de Zairyu Card válido e passar na análise do dono e da empresa fiadora. Imobiliárias que atendem estrangeiros facilitam.
O que é reikin?
É o valor pago ao dono como "luvas", que não volta no fim do contrato. Vários imóveis já são anunciados sem reikin (礼金なし).
A imobiliária pode cobrar dois meses de taxa?
Não. A regra do governo limita a taxa a um mês de aluguel mais imposto, no total.
Quanto custa o aluguel em Tóquio?
Para estudantes estrangeiros, o aluguel médio em Tóquio é de ¥ 57 mil por mês, segundo a pesquisa oficial da JASSO. Veja quanto custa morar sozinho no Japão.
Fontes
- Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes: regras das imobiliárias (lei de transações imobiliárias) · consultada em 17/10/2026
- Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes: guia de devolução do imóvel e do depósito · consultada em 17/10/2026
- UR: aluguel sem reikin, sem taxa de imobiliária e sem fiador · consultada em 17/10/2026
- Study in Japan (JASSO): custo de vida dos estudantes estrangeiros · consultada em 17/10/2026